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bbin:美国百年房地产运行与住房制度启示录(上)

时间:2019/4/8 9:27:20  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要: 二战结束至次贷危机前夕,美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946-2006年,住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%,核心城市的房价涨幅更高,是跑赢印钞机的少数资产之一...
    二战结束至次贷危机前夕,美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946-2006年,住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%,核心城市的房价涨幅更高,是跑赢印钞机的少数资产之一;住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。

  大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。基本面、政府政策、货币金融是三大贡献因素。二战结束后,美国每年新增人口保持在200万以上,1946-2006年年均新增247万人,较1900-1945年多105万人。名义GDP从1945年的2280亿美元增长到2006年的13.8万亿,年均名义和实际增速分别为7%和3.1%。城市化步入尾声,但仍较快,1950-2000年年均提升0.3个百分点至79%。提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向。大萧条之后,美国开启政府干预住房领域历史,罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”;九十年代以后,老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略,加强对中低收入和少数族裔家庭的融资支持。流动性长期充裕,有效满足新增住房信贷需求,助推牛市。1944年布雷顿森林体系建立,奠定以美元为中心的国际货币体系,1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权,可以输出通胀,因此货币政策长期宽松,住房市场获得充裕流动性,满足人口增长和城镇化创造的住房需求。1946-2006年,M2年均增速6.5%,与名义GDP增速基本相当,比实际GDP增速高出3.4个百分点、较1900-1945年的差值多0.5个百分点;同期,居民住房抵押贷款余额增长442倍,年均增速高达10.5%。

  美国住房制度三大支柱

  (1)货币金融制度:住房过度金融化,住房市场风险传导至金融体系

  美元在当前国际货币体系中独具霸权地位,美国政府可以通过超发货币向全球征收铸币税,导致倾向于宽松的货币政策和积极的财政政策。1976年,牙买加体系成为新的国际货币体系,多数经济体仍以美元为主要的货币锚,截至2018年二季度,美元资产在全球外汇储备中占比超过60%。牙买加体系允许汇率浮动、对储备货币发行缺少约束,作为最主要的储备货币发行国,美国享有铸币税特权,可以通过发行美元为政府债务赤字和经常项目逆差融资,而过剩流动性则被全球各经济体所吸收。

  美国政府为住房金融市场增信,促进住房信贷供给。一级市场通过保险降低信贷门槛。美国首付比例要求低,新发放房贷实际首付比例不足20%,明显低于德国、新加坡、日本等国超过30%的水平。居民享有多样化的抵押贷款产品和用途,再融资比重高达1/3。对于低首付、低信用、低收入居民家庭,通过政府机构为主、私营保险相结合的抵押贷款保险体系进一步降低信贷门槛,最低可实现零首付。二级市场支持金融机构将抵押贷款出表。美国的贷款发放机构依赖出表来收回流动性,2016年转让了85%的新发放贷款。二级市场以资产证券化为主,住房抵押贷款相关证券每年发行规模达2万亿美元、存量超9万亿美元。政府性机构是二级市场的最重要主体,抵押贷款相关证券市场份额超过90%,其中,房利美和房地美是发行机构、市占率超60%;吉利美是担保机构,市占率超30%,为FHA、VA等政府机构保险贷款的资产证券化提供兑付担保。

  住房市场过度金融化。2017年,新房销售中94%为贷款购买。2005年以来,居民住房贷款存量保持在10万亿美元以上。2017年人均住房贷款余额3.7万美元,全球第一;64%的存量自有住房仍负有抵押贷款;居民债务占GDP比重79%,高于发达经济体平均水平。    

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